Všetky stavby berieme ako naše deti

Inteligentná budova pre každého znamená čosi iné. Pre ekológa je stavbou s najnižšou záťažou na životné prostredie, pre stavebníka je najdôležitejšia jednoduchá konštrukcia, hygienik oceňuje zdravé vnútorné prostredie, správca očakáva bezproblémovú prevádzku, údržbu a servis technológií. Čo však znamená inteligentná budova pre developera? Odpoveď sme hľadali s výkonným riaditeľom developerskej spoločnosti J&T Real Estate Pavlom Pelikánom.

Čo si predstavujete pod inteligentnou budovou?
- Inteligencia je vlastne schopnosť vyhodnocovať rôzne vnemy a na ich základe sa rozhodnúť, čo urobíme ďalej. V prípade budovy potrebujeme v prvom rade snímače a senzory, ktoré umožňujú zbierať veľké množstva dát z vnútorného aj vonkajšieho prostredia, aby sa budova podľa nich vedela správne rozhodnúť, čo a prečo má spraviť. Ide v zásade o digitalizáciu toho, čo sa v objekte deje. Inteligentná budova môže byť pre každého skutočne iná. Rôzni používatelia na ňu môžu mať, a aj majú, odlišné požiadavky. My sa pri každom projekte pozeráme na koncového používateľa, jeho potreby, požiadavky a v neposlednom rade aj na jeho finančné možnosti. Nemôžeme postaviť vedecko-technické laboratórium tam, kde zákazník očakáva jednoduché a efektívne riešenie za rozumnú cenu. Okrem toho nás zaujíma aj to, ako jednoducho a efektívne bude možné budovu spravovať, keďže máme tiež správcovskú spoločnosť a veľa ráz preberáme zodpovednosť aj za prevádzku objektu. Uvidíme, ako rýchlo sa rozvinie internet vecí v budovách. To bude zrejme ďalší z technologických prelomov v oblasti stavieb.

Aká je z vášho pohľadu inteligencia nových budov na Slovensku?
- Je to, samozrejme, z prípadu na prípad. My sme napríklad už v roku 2001 uviedli do života bratislavský Westend Tower, ktorý mal približne desaťtisíc dátových bodov. Takýto počet spolu s kvalitnými nadstavbami riadiaceho systému už dokáže z objektu urobiť inteligentnú budovu. Netreba však zabúdať, že najmä v rezidenčnej oblasti je prekombinovaný systém, ktorý, obrazne povedané, stráži ešte aj deti, pre bežný život veľmi nepraktický. Na druhej strane pre určité spektrum rezidenčných nehnuteľností, ktoré využívajú veľa komplikovaných technológií, je nasadenie inteligentného riadenia nevyhnutnosťou. Štandardný trh bývania v nižšom a strednom segmente dnes očakáva inteligenciu v rozsahu ovládania tepelnej pohody a bezpečnosti. To sú najčastejšie preferencie a požiadavky. Pokiaľ ide o administratívne objekty, všetky naše budovy sú vybavené tisíckami dátových bodov, vďaka čomu poskytujeme našim zákazníkom komfortné pracovné prostredie s možnosťou individuálneho prispôsobenia.

"Štandardný trh bývania v nižšom a strednom segmente dnes očakáva inteligenciu v rozsahu
ovládania tepelnej pohody a bezpečnosti.

Ktorú z vašich budov považujete z toho pohľadu za výnimočnú?
- Nerád by som vypichoval jeden špecifický objekt. Všetko sú to deti našej práce, či už našich zamestnancov, alebo aj veľkého zástupu externistov, ktorí sa na každom projekte podieľajú. Ale spravidla platí, že to najmladšie dieťa priťahuje najviac pozornosti, takže v súčasnosti si všetci najviac užívame to, ako sa preberá k životu Zuckermandel. Táto štvrť oživila miesta, kde desiatky rokov nič nebolo. Bratislavčania chodili iba okolo, ale nie tam. Dnes máme možnosť využívať Zuckermandel ako plnohodnotnú novú mestskú časť, ktorá získala viacero nominácií a ocenení nielen doma, ale aj v zahraničí. Zuckermandel svojimi funkciami vhodne dopĺňa mestskú zástavbu. Dôležité je, že je multifunkčný a že žije dvadsaťštyri hodín denne. Nie je to monotónny kancelársky komplex, ktorý sa po pracovnom čase a cez víkendy vyprázdňuje. Rozľahlý verejný priestor tvorí viac než polovicu celkovej plochy územia, svoje miesto tu majú malé námestia, uličky a zaujímavá krajinná architektúra. Zeleň nenájdete len na strechách budov, ale nachádza sa tam aj botanicky významná lokalita nazývaná Skalný nos, kde bol prvý raz popísaný skalničník guľkovitý. Na revitalizáciu a zachovanie tohto vzácneho kusa si prizvali odborný tím. Zuckermandel citlivo vyplnil škaredú dieru v bratislavskom podhradí a už teraz sa tešíme, keď pribudne Vydrica a vznikne tak plynulá os vedúca od centra Starého Mesta po River Park a ďalej.

Prečo je dôležité, aby nové štvrte žili celý deň?
- Tejto téme sa venujeme dlhodobo. Budujeme štvrte, ktoré nenesú monotematickú pečať funkcie. Osobitne pri projektoch v centre mesta si dávame pozor, aby sme nebudovali veľké kancelárske bloky bez bývania, ktoré cez deň dopravne zaťažujú centrum, lebo všetci musia nejako prísť do práce a potom z nej odísť, ale po pracovnom čase a počas víkendov sú doslova vymreté. Centrum Bratislavy potrebuje aj bývanie, aby sme vytvorili mesto krátkych vzdialeností a ľudia mali blízko do práce, za kultúrou, zábavou, športom i na pivo. Správnym mixom funkcií sa dá dosiahnuť, aby život v centre fungoval aj mimo pracovných hodín. Bolo by však naivné myslieť si, že každý jeden projekt, ktorý v Bratislave vznikne, bude plný ľudí. Developeri by mali, prípadne musia dopĺňať mozaiku mesta, ktoré má svoje rušnejšie, ale aj pokojnejšie zóny.

Akú úlohu pripisujete verejným priestorom?
- Developer je ten, komu musí najviac záležať na tom, ako svoj projekt zrealizuje, najmä pokiaľ ide o verejné priestory. Iba vtedy bude úspešný medzi ľuďmi. Tí rozhodujú, či je projekt dobrý alebo zlý. Ak je zlý, jednoducho tam nebudú chodiť. To je jeden z hlavných dôvodov, prečo žiaden z našich projektov nevytvára uzavreté priestory, ktoré by boli neprístupné verejnosti. Pre nás je priestor okolo našich budov verejným miestom. Dbáme na jeho kvalitu, lebo ľudia, ktorí prídu iba na chvíľu, teda tam nebývajú ani nepracujú, inak ani nemajú podľa čoho náš projekt hodnotiť.

Považujte verejné priestory v našich mestách za dostatočne zelené?
- Zeleň je určite dôležitou súčasťou verejných priestorov. Napríklad Bratislava je na tom v tomto smere naozaj veľmi dobre a disponuje závideniahodným rozsahom zelene. Aby sme o tento poklad neprišli, musíme sa o existujúcu zeleň dobre starať, definovať v zmysle územných predpokladov nedotknuteľné plochy a, samozrejme, dbať aj na kvalitu zelene, ktorá pribúda v nových projektoch.

"Ľudia sami rozhodujú, či je projekt dobrý alebo zlý.
Ak je zlý, jednoducho tam nebudú chodiť."

Bratislavská Eurovea presahuje rámec bežného komerčno-rezidenčného centra. Čo v tomto zmysle prinesie druhá etapa jej výstavby, ktorá bude prebiehať vo vašej réžii?
- Pre nás bolo najdôležitejšie porozumieť tomu, prečo si Euroveu ľudia tak obľúbili. Na tom sme postavili aj pokračovanie projektu. Eurovea 2 prinesie to, čo návštevníci tohto komplexu najviac oceňujú. Pribudnú rozsiahle verejné priestory, rozšírime nábrežnú promenádu a zriadime veľa nových plôch využiteľných na športové aktivity. Chceme, aby Eurovea ostala obľúbeným miestom na Dunaji. Riešením verejných priestorov v celej zóne Eurovea City sa koncepčne zaoberá svetovo uznávaná architektka Beth Galíová, ktorá sa okrem ich vizuálneho stvárnenia a zelene venuje aj riešeniu mobility v novej štvrti. Dôležitá je však aj funkcia bývania, ktorá do tejto polohy v centre mesta jednoznačne patrí, doplníme tiež kancelárske priestory a rozšírime obchodnú plochu o 25-tisíc štvorcových metrov. Naším zámerom je priviesť do tejto časti mesta koľajovú dopravu, teda električky.

Zmenili sa v poslednom období požiadavky, ktoré kladie trh na administratívne budovy?
- Tak ako všetko naokolo aj administratívne budovy sa vyvíjajú. Dnes už nestačí ponúknuť len kvalitnú budovu s dobrými technológiami, ale firmy a organizácie sa snažia zabezpečiť zamestnancom aj používateľsky príjemné prostredie. V kancelárskych objektoch pribúdajú oddychové, kreatívne, osobné, spoločenské a iné zóny. Pracovné prostredie je jedným z hlavných lákadiel pre nových zamestnancov, ale aj prostriedkom na udržanie si tých súčasných. Budovy musia reagovať tiež na vývoj nových technológií a materiálov. Každá by mala ponúkať režim plnej automatiky pre tepelnú pohodu, ktorý zohľadňuje nielen hospodárnosť prevádzky, ale aj individuálne požiadavky. Samozrejmosťou je tiež zdravé prostredie.

Eurovea Tower s výškou 168 metrov bude po dokončení prvým mrakodrapom na Slovensku.

Cenu Office roka v kategórii Zdravá kancelária získala tento rok centrála ČSOB, ktorá sídli v budove na Zuckermandli. V čom sú tieto priestory výnimočné?
- Výstavba centrály ČSOB bol dlhodobý proces. Kým sme nevyhrali súťaž, pracovali sme na tomto projekte samostatne ako developer. Od tohto momentu sme však s projektovým tímom ČSOB vytvorili jeden organizmus, ktorý mal za cieľ navrhnúť špičkovú budovu, ktorá bude spĺňať požiadavky banky na dlhé roky. Priestory sú flexibilné, vynikajúco presvetlené, riadenie budovy poskytuje individuálne riešenia, fasádu chránia automatické žalúzie, ktoré reagujú na vonkajšie svetelné a teplotné pomery, bezpečnosť strážia moderné systémy, o ochladzovanie interiéru sa starajú chladiace trámy. Budova poskytuje komfortné a zdravé prostredie, mimochodom, koncepčne riadené produktmi Siemensu, napokon tak ako celý Zuckermandel a viaceré iné naše projekty.

Akú úlohu zohrávajú pri navrhovaní budov digitálne technológie?
- Pomáhajú nám najmä pri vzájomnej koordinácii jednotlivých stavebných celkov a pri propagácii a prezentácii projektov širokej verejnosti, napríklad prostredníctvom virtuálnej reality. Touto cestou sme sa vydali aj v rámci projektu Eurovea City a v súčasnosti disponujeme jedným z najväčších území v Európe spracovaným vo virtuálnej realite, ak nie vôbec najväčším. Toto je spôsob, ako sa aj laik dokáže jednoznačne a realisticky preniesť do času, keď už budú všetky objekty novej štvrte hotové. Môže sa prejsť budúcimi ulicami, budovami i promenádou, ako keby už boli dokončené.

"Pracovné prostredie je jedným z hlavných lákadiel pre nových zamestnancov,
ale aj prostriedkom na udržanie si tých súčasných."

Využívate aj technológiu BIM – Building Information Modeling?
- Informačné modelovanie budov nám pomáha najmä pri vzájomnej koordinácii jednotlivých profesií, ktoré sa podieľajú na projektovaní, ale aj celkovo priestorovo skoordinovať stavbu z hľadiska statiky, stavebnej časti či rozvodov vzduchotechniky. Širšiemu využitiu tejto technológie zatiaľ bránia neúplné knižnice materiálov a komponentov, ako aj nie celkom dokonalé prepojenie s výkazovou a rozpočtovou časťou projekčných prác. Takisto treba ešte dopracovať časti, ktoré sa budú využívať pri následnej správe a používaní objektov.

Čo očakávate od vedenia Bratislavy na čele s primátorom Matúšom Vallom?
- Naša spoločnosť pôsobí v Bratislave už dvadsaťtri rokov a chceme sa tu angažovať minimálne ešte ďalších sto rokov. Pre nás je každý primátor partner, ktorého plne rešpektujeme. Je dôležité si uvedomiť, že väčšina projektov, na ktorých pracujeme, presahuje funkčné obdobie magistrátu, niektoré trvajú dokonca aj viacero volebných cyklov. Chceme a musíme spolupracovať s mestom bez ohľadu na politickú orientáciu primátora alebo mestského zastupiteľstva. Magistrát by mal zadefinovať jasné pravidlá, ako sa má mesto rozvíjať, no zároveň by tieto pravidlá mali byť dostatočne flexibilné, aby dovoľovali uspokojiť spoločenskú objednávku na zmenu funkcií. Nemôžu iba úradníci a projektanti rozhodovať o tom, čo chcú a potrebujú obyvatelia. Ľudia tvoria mesto, nie úradníci a projektanti.

Máte niečo konkrétne na mysli?
- Typickým príkladom je potreba zvýšiť podiel bývania v rozvojových zónach v blízkosti centra Bratislavy. Developer je ten, kto musí správne odhadnúť potreby budúcich používateľov a zrealizovať stavby tak, aby im zodpovedali. Musí citlivo a komplexne pristupovať k verejným priestorom a okoliu svojho projektu a byť zodpovedný voči komunitám žijúcim a pracujúcim v záujmovom území.

Foto: J&T Real Estate