Kupovať bývanie teraz alebo ešte počkať? 365.bank radí kúpu neodkladať vzhľadom na nižšie ceny nehnuteľností a neisté vyhliadky

Obdobie prudkého nárastu úrokových sadzieb v minulom roku má Slovensko už za sebou. Európska centrálna banka (ECB) aj po včerajšku udržuje centrálnu sadzbu nezmenenú. Vplyvom uplynulého obdobia pritom dopyt po nehnuteľnostiach ochladol, čo potiahlo ich ceny nadol. Veľa ľudí preto začalo rozmýšľať nad tým, či s hypotékou vzhľadom na očakávaný pokles sadzieb ECB ešte počkať, alebo si ju radšej vziať hneď v kontexte aktuálne výhodnejších cien bývania. Zohľadňujúc pritom neistú situáciu ohľadne konsolidácie verejných financií, ktorá by ovplyvnila výšku úrokovej sadzby pre konečného spotrebiteľa, v kombinácii s očakávaným rastom cien nehnuteľnosti odporúča 365.bank hypotéku neodkladať.

Ceny nehnuteľností sú v poklese, no budú rásť

Dopyt po bývaní klesol kvôli prudko stúpajúcim úrokovým sadzbám v minulom roku. S tým súviselo zníženie cien niektorých nehnuteľností, najmä starších bytov, ktoré zlacneli v priemere o 10%. „Vplyvom tejto dočasnej situácie si dnes môžeme z ponuky nehnuteľností viac vyberať, pričom máme z čoho a za dostupnejšiu cenu,“ vysvetľuje Tomáš Barbarič, šéf produktov v 365.bank.

Pokles cien v prípade niektorých typov bývania by sa však mal podľa všetkého postupne korigovať. Vzhľadom na rast reálnych miezd a pokles inflácie bude kúpyschopného obyvateľstva pribúdať, čo opäť vytiahne dopyt a tým aj ceny nehnuteľností smerom nahor. To bude samozrejme navyšovať aj výšku hypotéky, a tým aj minimálnu sumu potrebných vlastných zdrojov (viď tabuľka č.1).

Tabuľka 1: Dopad očakávaných rastúcich cien nehnuteľnosti na výšku hypotéky

Pokles cien hypoték pre ľudí je neistý

Na druhej strane je pritom na mieste otázka ďalšieho vývoja úrokových sadzieb na hypotékach. Tie sa čiastočne odvíjajú od centrálnej sadzby ECB, ktorá ostáva aj po včerajšku nemenná, čo vytvára očakávania ohľadne jej budúceho poklesu. Dôležitú úlohu však zohráva aj iný aspekt.

„Aj keď trhy očakávajú, že do konca roka klesnú kľúčové úrokové sadzby ECB o 50 bb, dnes nie je celkom jednoduché odhadnúť, či sa to premietne aj do poklesu cien hypoték pre bežných ľudí. Do výslednej sadzby pre konečného spotrebiteľa totiž vstupuje aj ďalší dôležitý aspekt, a síce náklady na financovanie štátu. Platí pritom, že ak si budeme ako krajina požičiavať za drahšie, budú si drahšie požičiavať aj spotrebitelia. Výnosy dlhopisov totiž slúžia ako benchmark pre iné úrokové sadzby v ekonomike, vrátane úrokových sadzieb hypoték,“ vysvetľuje Tomáš Boháček, analytik 365.bank.

Slovensko dnes patrí do trojice štátov eurozóny, ktoré si požičiavajú na finančných trhoch najdrahšie. Pokiaľ vláda nepredstaví a nebude implementovať konsolidačné opatrenia v takej miere, aby naše výpožičné náklady klesli, reálne by hrozilo, že úrokové sadzby na hypotékach nemusia klesať tak, ako v iných krajinách. Nielenže by sme sa nedočkali poklesu cien hypoték, ale navyše by sa Slovensko stalo krajinou s najdrahšími úvermi na bývanie v menovej únii.

Tabuľka 2: Vývoj splátok 30 r. hypotéky v kontexte odhadovaného poklesu sadzieb voči predpokladanému rastu cien nehnuteľností

Kúpu nehnuteľnosti neodkladajme

Zohľadňujúc oba tieto aspekty, tj. aktuálny pokles a očakávaný rast cien bývania na jednej strane a neistý pokles úrokových sadzieb pre konečného spotrebiteľa na strane druhej, je zrejmé, že ak disponujeme minimálnou úrovňou požadovaných vlastných zdrojov, nemali by sme podľa 365.bank čakať s financovaním zvyšnej časti sumy. Vhodné je riešiť hypotéku čím skôr.

„Ak zoberieme do úvahy neisté vyhliadky ohľadne konsolidačných opatrení vlády v kombinácii s aktuálnym poklesom a očakávaným rastom cien nehnuteľností, odporúčame neváhať so žiadosťou o hypotéku. Teraz majú navyše predávajúci, vplyvom predchádzajúceho dočasného ochladenia trhu, vyššiu ochotu vyjednávať o cene. Nižšia cena pritom znamená nižšiu potrebu minimálnej sumy vlastných úspor,“ spresňuje Barbarič.

Naopak, ak by sme podľa jeho slov čakali a vsádzali na (neistý) pokles úrokových sadzieb pre konečného spotrebiteľa, tak pri predpokladanom 5 % náraste ceny nehnuteľnosti a odhadovanom poklese úrokovej sadzby o 0,3 % by nás mesačná splátka vyšla približne o osem eur viac. Pri poklese o 0,5 % voči aktuálnym sadzbám a 10 % náraste ceny by sme dokonca splácali mesačne viac o 23 eur (viď tabuľka č. 2). To znamená, že odkladať hypotéku na neskôr sa nemusí vyplatiť.

Analytik 365.bank pritom dopĺňa, že aj v prípade, ak by trhy považovali konsolidačné opatrenia vlády za dostatočné, vplyvom čoho by v druhej polovici roka došlo k zníženiu úrokových sadzieb aj pre koncových spotrebiteľov, neboli by sme svedkami takého skokového poklesu, ako tomu bolo v minulom roku, keď sadzby rástli. A tak by tento vývoj pravdepodobne nedostatočne kompenzoval aktuálnu výhodu v podobe nižších cien nehnuteľností.

365.bank pritom aktuálne prináša hypotéku od 4,05 % p.a., čo aktuálne patrí medzi najvýhodnejšie ponuky na trhu. Podať si žiadosť môže klient online cez aplikáciu alebo osobne na pobočke banky.