Expert vysvetľuje: Investovaniu do nehnuteľností môže postupne odzvoniť

Záujem o pasívny príjem čoraz viac rastie, pričom záujem Slovákov je dlhodobo orientovaný prevažne na investovanie do nehnuteľností, a teda pasívny príjem z ich prenájmu. Hlavným dôvodom, prečo sú nehnuteľnosti stále tak populárne, je historicky dobrá skúsenosť Slovákov s týmto typom investovania. K tomuto záujmu prispieva aj fakt, že ceny nehnuteľností stále raketovo rastú, a tak ide o akúsi stávku „na istotu“. Je tomu ale skutočne stále tak? Aj laik dnes vidí, že hypotéky sú kvôli neustále rastúcim úrokovým sadzbám a striktným podmienkam stále menej a menej dostupné, čo má prirodzene dopad aj na ich kúpnu silu. Ak teda kvôli nepriaznivým podmienkam trhu klesne dopyt, klesne s ním prirodzene aj cena nehnuteľností. Poďme sa na to celé pozrieť zblízka.

Investovanie do nehnuteľností prináša minimálne riziká. Skutočne?

Na úvod je dôležité povedať, že každé investovanie so sebou prináša riziká. Jedným z najúčinnejších nástrojov, ako minimalizovať risk, je investovať diverzifikovane. Ak sa však v rámci vašej investičnej stratégie sústredíte len na kúpu investičnej nehnuteľnosti, nemusí sa vám to úplne vyplatiť.

Problémom investičných nehnuteľností je fakt, že nie je možné efektívne riadiť riziko, nakoľko si typicky kúpite ako investíciu jeden alebo niekoľko málo bytov, čím sa stávate plne závislí od konkrétnej lokality, kde sa vaša investičná nehnuteľnosť nachádza. Kupujete byt s krásnym výhľadom? Tak ten môže byť o pár rokov minulosťou. Alebo sa spoliehate na bezproblémové susedstvo? Tak ani na to sa nebudete môcť spoliehať večne. A čo tak výstavba továrne v dohľadnej blízkosti vášho bytu? Toto všetko má vplyv na cenu nájmu, nehovoriac o cene takejto nehnuteľnosti pri predaji.

Obzrieť sa môžeme aj za nie tak dávnou pandémiou COVID-19, kvôli ktorej ceny nájmov bytov v Bratislave klesli až o 20%. Ešte stále si myslíte že investovanie do nehnuteľností sa za každú cenu vyplatí? Samozrejme, ak je kúpa investičnej nehnuteľnosti len jedným z viacerých vašich aktív, tak to zmysel má. V opačnom prípade je výhodnejšie vaše voľné peniaze investovať diverzifikovane.

„Diverzifikácia je základnou podmienkou pasívneho investovania, s ktorým sa stretávame práve u nás vo Fondee. Ide o skvelý nástroj znižovania rizika investície a zároveň predstavuje stabilnejšie výnosy. Vo Fondee je diverzifikácia portfólia základ, rovnako ako je základom aj dostupné investovanie. Vzhľadom na súčasné podmienky obstarávania hypoték a aktuálnu situáciu na trhu, je teda investovanie do akcií a dlhopisov ďaleko dostupnejšie, a koniec koncov podľa prognóz aj výnosnejšie. Každé portfólio vo Fondee tvorí až 14 rôznych ETFiek, pričom každé ETFko v sebe obsahuje tisíce rôznych akcií alebo dlhopisov z celého sveta,“ vysvetľuje Jan Hlavsa, CEO a Co-founder Fondee, online dostupnej a jednoduchej investičnej platformy.

Problém Likvidity

Ako nás presvedčili posledné udalosti, mať možnosť rýchlo premeniť svoje investované peniaze na hotovosť sa vypláca. Myslíte si však, že predaj bytu je záležitosťou na pár dní? Výhodou investovania do diverzifikovaných portfólií, ako je tomu vo Fondee, je aj fakt, že sú vám vaše peniaze prakticky kedykoľvek k dispozícií.

„Žiadne vstupné, ani výstupné poplatky, a peniaze po zrušení účtu naspäť na vašom bežnom účte už za približne 2 dni? Aj pre tieto výhody sme u začínajúcich investorov tak populárni. Ďalšou zásadnou výhodou je aj fakt, že vytvorenie vášho investičného účtu vo Fondee, ktorý sa postará o Vašu lepšiu budúcnosť, trvá len pár minút. Pri kúpe nehnuteľnosti, no i jej samotnej správe či prípadne jej financovaní, je to samozrejme výrazne komplikovanejšie, a ide o investíciu, o ktorú je potrebné sa dlhé roky starať. Naproti tomu vo Fondee investujete kedy chcete, koľko chcete, a vaše zhodnotené peniaze sú vám kedykoľvek k dispozícii,“ komentuje Hlavsa.

A čo s financovaním hypotékou?

Klasicky očakávaný scenár je, že si kúpite vašu investičnú nehnuteľnosť na hypotéku, podnájomník za vás bude splácať mesačné splátky a vy máte za 30 rokov platený byt. Táto predstava znie síce fantasticky, to v skutočnosti je tomu inak. Mnoho investorov totiž pri tejto stratégií zabúda na fakt, že zapojením dlhu zvyšuje rizikovosť celej investície, a to sa práve deje aj dnes. Dalo sa čakať, že utopické obdobie nízkych úrokových sadzieb nepotrvá večne.

Roky výrazného rastu cien nehnuteľností sú na pokraji spadnutia, o čom svedčí aj fakt, že medzi tohtoročným letom a jeseňou priemerná cena bytov a domov narástla už iba o 1,6 percenta, čiže sa rast ich cien takmer zastavil. „Pri pohľade na jednotlivé mesiace pozorujeme náznaky postupného obratu v cenovom vývoji, obzvlášť viditeľné v Bratislavskom kraji,“ zhodnotil nové dáta Národnej banky Slovenska jej analytik Roman Vrbovský. Za najsilnejšie faktory okrem rastúcich úrokov na hypotékach považujeme aj energetickú krízu a neistotu na trhu ako takom.

Ako vysvetľuje Vrbovský, priemerná úroková sadzba čisto nových úverov na nehnuteľnosti dosiahla v júli 2,5 percenta a v septembri už 2,9 percenta. Za rok sa tak priemerný úrok na nových hypotékach takmer strojnásobil, a navyše sa tento rast ešte ďaleko nezastavil.

„V praxi to znamená to, že splátka vášho investičného bytu sa o pár mesiacov či rokov môže po uplynutí fixácie pokojne aj zdvojnásobiť, no ceny nájmov zrejme až takým raketovým tempom rásť nebudú,“ vysvetľuje Hlavsa.

Skokovité zvýšenie úrokov mnohých investorov už čoskoro prekvapí na ich mesačných splátkach. Ak si niekto pred dvomi rokmi napríklad zobral 100-tisícový úver na 30 rokov s úrokom 0,5 percenta a fixácia mu skončí o rok, kedy sa podľa odhadov expertov budú úroky pohybovať na hodnote  4,5 percenta, výrazne mu narastie mesačná splátka. Z mesačnej splátky približne 300 eur, sa tak o rok dostane na sumu viac ako 500 eur, čo vie s vašou investičnou stratégiou poriadne zamávať. V časoch, keď boli sadzby nízke, tak mesačné splátky boli nízke tiež. A teda v prípade straty podnájomníka ste nájom dokázali vykryť. Dnes, keď sú splátky vysoké, už však utiahnuť splátku z vlastného vrecka nemusí byť vôbec jednoduché.

„Ak ste teda v najbližšej dobe plánujete kúpiť investičnú nehnuteľnosť, v rámci ktorej zapojíte aj dlh, a teda kúpite byt na hypotéku, vidina výhodnej investície sa môže rýchlo rozplynúť. Byt sa vám prirodzene nebude splácať „sám“ vďaka vášmu nájomníkovi, naopak naň budete musieť ešte doplácať, a to vôbec nie málo,“

„Preto ak premýšľate, ako v novom roku začať investovať a chcete sa zabezpečiť na budúcnosť, rozhodne by som investoval diverzifikovane, do rôznych typov aktív,“ uzatvára Hlavsa.