Majetok uložený v investičných nehnuteľnostiach už nemusí byť za pár dekád zárukou bohatstva. Dôvodom je demografia

Slováci obľubujú nehnuteľnosti a mnohí do nich vkladajú nemalé finančné prostriedky s vidinou bezpečného uloženia či zhodnotenia svojich úspor. Aj keď sa realitnému trhu aktuálne darí, tento trend sa môže o niekoľko desiatok rokov zmeniť. Príčinou je demografia. Analýza spoločnosti Finax identifikovala okresy, v ktorých môže starnutie populácie výrazne stlačiť ceny nehnuteľností v budúcnosti. A nejde pritom len o malé mestá, ale k dotknutým lokalitám patria aj mestské časti východoslovenskej metropoly. Spoliehať sa na dlhodobé ukladanie majetku výlučne do tehál a betónu tak nemusí byť za pár dekád zárukou bohatstva. Riešením môže byť alokovať časť finančného majetku do indexových ETF.

Národná banka Slovenska nedávno predstavila zámer sprísnenia podmienok financovania investičných nehnuteľností na 70 % ceny nehnuteľnosti, ktorý vstúpi do platnosti budúci rok. Dôvodom je obmedziť trh s investičnými nehnuteľnosťami.

„Vlastniť investičnú nehnuteľnosť môže byť výhodné, no ľudia by tento majetok nemali brať ako stopercentnú finančnú istotu. Investovanie do realít sa často prezentuje ako univerzálne riešenie pre každého, čo ale nemusí byť pravda. Pre trh a ani pre samotného investora nie je zdravé, ak má všetky svoje investície koncentrované len na jednom mieste. Kapitál by sme mali začať presúvať skôr do aktív, ktoré netrpia lokálnymi krízami a rastú s globálnou ekonomikou,“  hovorí Ján Tonka, odborník na osobné financie a dôchodky vo Finaxe.

Hlavným menovateľom je demografia

Aktuálne sú ceny nehnuteľností, najmä vo veľkých mestách, na absolútnych maximách a v mnohých lokalitách je doslova problém s bývaním. Mnohí ľudia preto s investíciami špekulujú a skupujú byty, prípadne držia staré domy s vidinou veľkého zárobku pri postupnom raste ich hodnoty. Pri tomto prístupe sa však môžu popáliť.

„Jedným z kľúčových faktorov, ktoré budú formovať budúcnosť realitného trhu, je demografia. Slovenská populácia starne a tento trend sa v budúcnosti odzrkadlí aj na realitnom trhu. Niektoré časti Slovenska sa rapídne vyľudňujú už teraz. Pre ceny nehnuteľností to o niekoľko rokov môže znamenať výrazný pokles,“ vysvetľuje Ján Tonka.

Zároveň dopĺňa, že je dôležité zdôrazniť jedno trhové pravidlo: ceny reagujú na slabý dopyt oveľa prudšie ako na silný. Znamená to, že ak je dopyt po bytoch veľký, ich cena sa zvyšuje postupne, ak ale zrazu príde k pretlaku ponuky, cena klesne rapídne a naraz.

Kto stráca obyvateľov už dnes? Na zozname sú aj veľké mestá

Na Slovensku pochopiteľne existujú časti, ktoré zaznamenávajú prírastok obyvateľov. Ide predovšetkým o všetky okresy hlavného mesta a priľahlé obce, takzvané satelity. Napríklad okres Senec z hľadiska počtu obyvateľov narástol za posledných 10 rokov o pozoruhodných 40 %. Až 9 z 10 najrýchlejšie rastúcich okresov leží v Bratislavskom alebo Trnavskom kraji, čo ukazuje extrémnu koncentráciu rastu na západe SR.

Zvyšok krajiny na tom však vôbec nie je tak ružovo. Na opačnom konci sú okresy ako Prievidza, viaceré okresy na južnom Slovensku, ale aj Košice I, Banská Bystrica či Čadca. V týchto okresoch, ktoré sú porozkladané po celom Slovensku, ubudli za poslednú dekádu desaťtisíce obyvateľov. Preložené do reči realít to znamená aj množstvo starších nehnuteľností, ktoré sa dostali alebo dostanú na trh.

„Tento trend zatiaľ vidíme prevažne v menších dedinách či v tzv. hladových dolinách. S vývojom demografie sa však bude postupne rozlievať aj do častí Slovenska, v ktorých by sme to predtým nečakali. Pokles cien nehnuteľností v okresoch, ktoré dnes ešte na prvý pohľad nevyzerajú ako vyľudňujúce sa, môže mnohých majiteľov, ktorí si v nich uskladňujú majetok, nepríjemne prekvapiť,“ upozorňuje Tonka z Finaxu.

Vyhliadky do budúcna predpovedajú ešte výraznejší pokles cien. Keď sa pozrieme na index starnutia (počet obyvateľov vo veku 65+ rokov delený počtom obyvateľov vo veku 0–14 rokov), vidíme jasnú predpoveď toho, ktoré okresy sa v budúcnosti scvrknú najviac.

Tu už figurujú aj veľké mestá. Napríklad okresy Košice III či Košice IV majú oba index starnutia nad hodnotou 1,75. V týchto lokalitách sú aj napriek tomu ceny nehnuteľností momentálne mimoriadne vysoké. Ak však bude tento demografický trend pokračovať, čaká ich tvrdý náraz. Absolútnym rekordérom na Slovensku je Myjava,  kde na 1 dieťa (0–14 r.) pripadajú už 2 obyvatelia vo veku nad 65 rokov.

Pomer ľudí vo veku, kedy si berú prvú hypotéku, voči ľuďom vo veku, kedy nehnuteľnosti opúšťajú a posúvajú ďalej, sa tak bude v nasledujúcich dekádach výrazne zvyšovať, čo pravdepodobne vyvolá zásadné zmeny na trhu. Príklady toho, čo sa stane v takýchto prestarnutých okresoch, už dnes vidíme vo viacerých oblastiach v Európe, ale aj v Ázii, kde státisíce realít prišli o svoju hodnotu, pretože ich nemá kto kúpiť ani zdediť.

Pri starých nehnuteľnostiach treba počítať aj s rastúcimi nákladmi

Pri investičných nehnuteľnostiach treba počítať aj s nevyhnutnými nákladmi, ktoré sa časom neustále zvyšujú. Časť z nich vieme do istej miery vykryť nájmom, no treba rátať s tým, že aj ten je vždy obmedzený aktuálnymi možnosťami lokality a trhu. Či už v dome niekto býva alebo nie, majiteľ musí platiť daň z nehnuteľnosti, priebežné opravy, minimálne energie napríklad na temperovanie a rôzne nutné rekonštrukcie, ktoré s pribúdajúcim vekom stavby logicky narastajú.

Podľa Tonku teda dáva zmysel diverzifikovať časť svojho majetku do aktív, ktoré nie sú ovplyvnené negatívnym demografickým vývojom slovenskej populácie. Takým sú napríklad širokospektrálne ETF fondy. „Obrovskou výhodou ETF fondov v tomto smere je, že si nepýtajú ďalšie peniaze na novú strechu či kotol a nemusíte pri nich naháňať meškajúcich nájomníkov. Investované peniaze jednoducho pracujú bez toho, aby si vyžadovali vašu pozornosť alebo ďalšie výdavky, navyše sú po roku držania na Slovensku oslobodené od dane,“ uzatvára.

O spoločnosti Finax: Finax je popredná európska investičná platforma špecializujúca sa na dlhodobé investovanie a dôchodkové sporenie prostredníctvom ETF fondov. Činnosť spoločnosti podlieha dohľadu Národnej banky Slovenska. S investovaním je spojené riziko. Viac informácií a dôležité upozornenia nájdete na https://www.finax.eu/sk/bezpecnost-a-riziko Obsah je marketingovou správou.