Ceny nehnutelností 2026
Pozreli sme sa na ceny nehnuteľností a tu sú naše najzaujímavejšie zistenia:
1. Slovensko sa dostalo nad hranicu 3 000 €/m².
V 1Q 2026 dosiahla priemerná cena bývania 3 005 €/m², čo je približne +100 €/m² oproti koncu roka 2025. Medzištvrťročne ceny narástli o 3,4 %, medziročne o 11,3 %.
2. Rast ťahajú byty, nie domy.
Byty boli v 1Q 2026 na úrovni 3 378 €/m², zatiaľ čo domy len 2 118 €/m². Byty medzikvartálne zdraželi o 3,5 %, domy naopak zlacneli o 1 %. Najsilnejšie rástli 1-izbové byty, o viac než 5 %, kým najväčšie byty už druhý štvrťrok mierne klesali.
3. Zdanlivý rast trhu nafukuje aj štruktúra ponuky.
Keby pomer bytov a domov zostal nezmenený, celkový rast cien by nebol 3,4 %, ale len 2,5 %. Inými slovami: časť rastu nevznikla len tým, že všetko dražie, ale aj tým, že v ponuke má väčšiu váhu drahší segment bytov.
4. Bratislava je stále najdrahšia, ale nie najdynamickejšia.
V 1Q 2026 bol Bratislavský kraj na 3 845 €/m², kým Nitriansky len 1 627 €/m². To znamená, že Bratislava je približne 2,36× drahšia než Nitra.
5. Najväčší cenový skok prišiel mimo Bratislavy.
Najrýchlejšie rástol Prešovský kraj, až +11 % medzikvartálne. Za ním nasledovali Banskobystrický +6,9 %, Trenčiansky +5,1 % a Žilinský +4,7 %. NBS píše, že v žiadnom z ôsmich krajov ceny neklesli.
Najsilnejšie korelácie / vzťahy v dátach
Menší byt = vyššia cena za m².
1-izbové byty boli v 1Q 2026 na úrovni 4 028 €/m², 2-izbové 3 596 €/m², 3-izbové 3 093 €/m², 5-izbové 2 911 €/m². To naznačuje silný tlak na menšie, dostupnejšie jednotky — typicky prvé bývanie alebo investičné byty.
Rast cien ≠ rast všade rovnakým tempom.
Bratislava zostáva najdrahšia, ale najväčší rast bol v Prešovskom a Banskobystrickom kraji. Teda cenová úroveň a cenová dynamika nie sú totožné: drahé regióny nemusia byť tie, ktoré práve najrýchlejšie rastú.
Zužujúca sa ponuka koreluje s rastom cien.
Najmä pokles podielu domov a vypredanie lacnejších inzerátov spôsobujú, že priemerná cena rastie aj bez toho, aby musela rovnako silno rásť každá jednotlivá kategória. Toto je dôležitý interpretačný háčik: priemer môže klamať.
Ceny a dostupnosť idú proti sebe.
Keď ceny rastú rýchlejšie než príjmy, dostupnosť sa zhoršuje. NBS to priamo pomenúva: bývanie zdraželo výraznejšie než príjmy domácností a zároveň narástla zadlženosť domácností voči zárobkom.
Hypotekárny trh už nie je jednoduchý motor rastu.
Začiatkom 2026 ceny rástli, ale objem nových hypoték klesal. To naznačuje, že trh nie je hnaný len lacnejším financovaním, ale viac kombináciou ponukového nedostatku, štruktúry ponuky a neistých očakávaní.
Hlavný záver
Realitný trh na Slovensku je znovu v rastovej fáze, ale nie je to jednoduchý „boom všade“. Najsilnejší signál je: byty ťahajú priemer hore, domy slabnú, ponuka sa zužuje, dostupnosť sa zhoršuje a regionálne najväčšie prekvapenie prináša Prešovský kraj.
Zdroj dát: NBS, Q1/2026
Analýza a vizualizácia: Digital Visions, Slovensko 3.0
